公務員の不動産相続は副業としての範囲は?例外はあるのか?

この記事の著者
名前:トモキン(元公務員) 専門:ブログマーケティング、ブログ集客、記事外注化、自転車屋さん(オーナー兼店長オニガワラ)、 肩書き:元公務員 上司にコテンパンにいじめられていた公務員時代に「公務員は副業禁止?儲けて絶対辞めたるわ!」精神で在職中にビジネス起業。バレても大丈夫なように対策をしながら必死にアフィリエイトサイトを作成し続ける。そしてわずか1年で本業の収入を超えて公務員脱出。趣味は子育て。会社辞めたい現在給料18-30万で頑張っている公務員やサラリーマンに「一生懸命のんびりしよう。」と応援とユーモアたっぷりに低姿勢でサポートしている。コンサル生多数活躍中。得意分野は外注化。1人で常時100人程雇い、最低でも1ヶ月100記事以上を自分の時間を使わずに記事追加しており、時間のないサラリーマンに外注化とM&A(サイト買収)を薦めている。

>>>>トモキンの公務員脱出計画の経緯

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公務員で働いている時に副業として不動産相続を薦められたという方、きっといますよね!

僕も昔、公務員としてせっせと働いていた頃の話しですが、先輩方で不動産を経営している方も何人かいてました。

結論からお伝えしますと、公務員の副業として

不動産相続というのはかなり良い

といえます。

今回は不動産の相続という形ではありますが、その中での

”範囲や例外があるのか”

についてお話をしていきます!!

公務員の副業として不動産相続は可能です

正直、公務員の世界ではあまり副業を良しとはされていないというのが事実ではあるんですが、一応不動産相続は可能なんです。

なんなら副業をしていくという形で考えると不動産はかなり魅力があるというのが僕の本音(笑)

ただ、範囲が決まっていますのでそれらをしっかり理解した上で副業として始めるのがベストです。

不動産相続の許される範囲とは??

先ほどもお話ししましたが公務員の不動産相続には禁止されていることがいくつかあります。

それらをしっかり知識として身につけなくては、不動産相続をするときに会社にバレて大変なことになってしまう可能性があるんですね~。

自分の実を守るためにもまずは

『これ以上はダメです!!』

と、禁止されている範囲を是非、知ってほしいッスね。

公務員の不動産で禁止されていること
  • 戸建て:5棟以上の賃貸
  • マンション:10室以上の部屋の賃貸
  • 10軒以上の土地の賃貸
  • 劇場・映画館・ゴルフ練習場などの不動産賃貸
  • 駐車台数:10台以上の駐車場
  • 建築物である駐車場または機械設備がある駐車場の賃貸
  • 規模:賃貸収入が年間500万円以上の不動産または駐車場の賃貸

しかし・・・

不動産相続として親からこの条件以上のものを相続した場合には問題は無いんですかね?

今回はそのあたりに特に焦点をあてていきまっす!!

不動産相続が認められるのはこういう場合ッス!!

なかなか不動産経営をしている親というのはあまり居てないんですが、親が経営していた不動産をもらう場合っていうのは実際にないわけではないんですよね。

そのときには公務員は実質副業禁止だからと、その不動産を諦めなければならないんでしょうか?

答えはNO!!

ただし、親から相続する場合でも『禁止事項の上限を超えてしまうのはまずい』です。ただ、超えなければ相続することは可能。

トモキン
禁止事項を守った上で親から相続するのは問題無いんっすよね~。自分で購入するのはダメだけども(笑)

親から相続する不動産経営の他にも、不動産経営が認められる場合というのはあります。

それが

転勤や異動でしばらく家を空ける場合!!

せっかくの持ち家でもこういう場合って、しばらく家を空けるのにそのままにしておくのはもったいないじゃない!

ってことで・・・どうしようもない事情でしばらく家を空けることになった場合であれば賃貸物件として貸し出すことも可能、というわけなんすね~。

禁止事項の他にも条件が!?

実際、禁止事項を守っていても認められない場合というのは正直あります。

「え、それじゃあ結局不動産経営なんてできないやろ!」

って思いましたよね?

でも安心してください(笑)

そんなそんな厳しい条件でもないんで!

なんなら後で紹介しますが、条件を超えてしまう場合の対処法もあります。

不動産経営が認められない場合
  • 営利目的である場合
  • 父親から土地60坪相続

公務員は営利目的の行為が制限されている!

上限が決められている上に更に制限があるのはしんどいのですが【営利目的】とはまた漠然とした表現のしかたですね(汗)

少しかみ砕いて説明しますと

新たにお金を稼ぐことを目的とした不動産投資は認められにくいんです。

ようは大きく3つに分けられて

  • 不動産賃貸業と官職との間に利害関係が生じないこと
  • 管理業務を委託するなどして官職の業務に支障が出ないこと
  • 公務員としての信頼性や公正性に支障が生じないこと

を守ってくださいということっすね。

もっとかみ砕けば、不動産経営をしても管理業務などは他の人に任せて、自分の公務員の仕事に支障が出ないように、更には公務員としての信頼性を失わないようにしてくださいということです。

これらは公務員の副業に関しての条例でも決まっていることで、信用失墜行為職務専念の義務に深く関わっています。

トモキン
結局、公務員は信用性や公正性があるから、自分だけの営利目的でやったらダメですよ、ってことッすね。

公正性というのは、あくまでも公平中立な立場で仕事をしてくださいという意味です。

といっても結局このあたりも管理業務になってきますんで、不動産屋さんに頼んでやってくださいみたいな感じッス(笑)

信用失墜行為や職務専念の義務などの公務員の副業に関する法令の詳細についてはコチラの関連記事で確認してください。

実際にあった!父親から土地60坪を相続したいという凡例!

この土地60坪には元々アパートが2棟建っていました。

ただ、60坪というのはそこまで広い訳でもないので、これは別に不動産経営をしても良いだろうと思いますよね。

ただしこの凡例では老朽化からの立て直し後に裁判になり、なんと、最高裁で不許可になっています。

その詳しい内訳は以下の通りです。

  • 元:アパート2棟
  • 老朽化のため1億2千万円(アパート12部屋)で立て直し
  • 不動産屋に30年貸し付け
トモキン
一見いけそうな内容ッスよね。でも実は立て直しの部分が問題になってしまったらしいのよ・・・。

老朽化が進めば当然建物の価値も下がりますし、災害時なんかは怖いんで、安全性を考えるのであれば立て直しは見当しても良さそうなもんですが、なぜダメなのかというと、建物が新築になるからなんです。

新築にするというのは投資的な判断として考えられるようで、営利目的であると見なされてしまったというわけなんすね~。

後はサブリースという形態をとったことからも営利目的と判断されたということなんです。

サブリースとは(又貸しのこと)

オーナーが土地や建物を不動産会社に託して、管理系統を行ってもらい、更に賃料の80%~90%を得るという仕組み。オーナーのメリットは管理をしなくても収入が入ってくるということ。

また逆に不動産会社のメリットは土地購入や建物建設などの負担が軽減されるところにあります。

トモキン
アパートなどを借りるときに発生する仲介手数料や、賃料の残り10%~20%、物件売買で生じる仲介手数料などが不動産会社の収益になるのは要チェックやで!

ちなみに売買になると、400万円以上の取引額で、販売額の3%+6万円の報酬が不動産会社に入ることになるんですね~。

1,000万円の物件でも販売価格の3%の30万円と6万円がプラスされて、手数料として36万円手に入る訳です。

不動産会社がオーナーに任されて賃料10%~20%の収入のみでも管理していけるのは、むしろこの売買契約があるからということになるわけっすね(笑)

まぁ少し話しがそれてしまいましたが、ようは新築で建てたアパートの価値は上がるため、そこでサブリースを活用すると否が応でもオーナーの収入は上がりますよね、ということで営利目的とされたということなんです。

ですが何も素直に自分が相続しなくたって良いんですよ?

公務員の自分が相続するという形で無いなら別にこのあたりを気にすることもない!!

禁止条件からはみ出してしまってもこの方法をとれば大丈夫!

「あぁ・・・自分は公務員だし、条件から出てしまうからもうダメだ・・・」

なんて絶望するにはまだ早いっすよー!!

自分の父親からの相続だからって、何も自分が素直に相続しなくたって良いじゃないですか!

自分は公務員だからダメなだけで、公務員じゃ無い人が相続するなら良いんです。

何が言いたいかっていうと

”奥さんの名義を使ってください!!”

ってこと。

僕はこれで全然問題無いと思っていますよ。

トモキン
結局僕の知り合いの公務員の人だって、ほとんどが奥さん名義!奥さんとは仲良くしといた方が吉ですな。離婚調停からの財産分与とかになったらそら大変やでー!

自分名義だとやっぱり公務員の色々な事情が絡んできてしまいますが、奥さん名義なら問題無いですからね。

ん?奥さんも公務員だって!?

じゃあそんな時は夫婦どちらかの両親に名義を借りても良いですし、もう大人になった子供が居るなら自分の子供名義にしたって良いんです。

ただ、そうなると名義人の方も収入が増えますので、年間で数十万稼いでいるようであれば確定申告を行わなければなりませんので、そこだけ注意が必要ッすね。

まぁ、公務員の方はほとんどがこの名義を変える方法を使いまくっています。

ようは自分の収入にならなければ良いんですからね。

公務員に限らず、名義人を変えるというのは良くとられている手腕ではありますが、公務員は特にうるさく『自分だけずるい!』っていう考えが非常に強いので、名義変更は本当にオススメです。

認められないという背景には、公務員としてしっかり働きなさいよという意味合いを強く出してはいるんですが、正直『妬ましい』という部分がそれを遙かに上回っているかと思われますね。

トモキン
実際に他の人に話しちゃうと「あいつはあれだけ持っている」だとか「不動産いっぱい持ッとるからなぁ!」というのがたくさんあるわけッスよ。出る杭は打たれるという言葉がありますけど、その風習が本当に強いんですよね。

まぁそうなったら結果的に密告されることになるんで、不動産を持って居る場合には基本的に周りには話さないというのが1番大事!!

後は、自分名義で隠していても結局確定申告などの税金でバレてしまうんで、名義の変更はしておくべきといえますね。

まぁ、ここだけの話し、やり方によっちゃバレない方法もあるにはあるんですけど・・・(笑)

実際に僕も不動産は持っているんですが、やっぱり副業としてはもっていた方が絶対に良いッすね。というか持っておくべきと思います。

たとえば200万円の物件だと多いところで3、4万円とか良い時は入ってきますんで、それだけあれば大分良い方ですよね。

ただやっぱり、不動産をやっていくにしても知識は必要ですし、知識が無いと損することが大いんっスよ。

それに良い物件に出会わないとなかなか厳しかったりするんですよね。

このあたりの話しは今回はちょっと長くなりすぎてしまうんで、話しませんが、またそのうち話していこうかとは思います。

不動産の物件って言うのは実際貧乏くじの引き合いで、ほとんどのくじは貧乏くじなんすよね(笑)

ただまぁ不動産屋さんに友達が居て常連さんとかだとするなら良い物件が紹介で回ってきたりもするんですが、初見さんだとだまされたりもする世界なんですよね。

といってもそのあたりも勉強さえしていけば問題は無いんですが・・・っと、このあたりも話しすぎるとほんととんでもなく長くなってしまうんで割愛させていただきます。

今回はまぁ相続という話しなんで、そのあたりもまた別の機会にお話させていただこうかなと思いますね。

結果的に不動産は自分以外の名義にして副業として持っておいた方が絶対良い!というところですね(笑)

まとめ

  • 公務員の不動産相続は禁止事項から逸脱しなければ可能
  • 禁止事項の他にもある程度の決まりがある
  • 営利目的と見なされれば不許可になる
  • 公務員以外の名義で不動産経営をするのであれば問題はない

公務員の副業で不動産経営というのはやはりとても魅力的ですね。1つ始めれば雪だるま式にどんどん増えていきますので、本当にオススメです。

ただしいくつか禁止事項もありますし、名義を奥さんだとかにしてやっていくのが1番賢いやり方ですね。

不動産経営についての知識ははまた別の機会にお話をしていきたいと思いますが、副業で不動産を経営していこうかと悩んでいる方はぜひ、不動産経営についての知識をしっかり身につけなあかんで!

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終わり。

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2019年5月4日

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